A atividade de incorporação refere-se à realização de um empreendimento imobiliário.
Neste mesmo sentido, de acordo com a Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, (Lei de Incorporação), a incorporação imobiliária consiste na atividade exercida com o intuito de promover a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades, por meio de compromissos de venda e compra ou efetiva venda e compra de frações ideais de terreno vinculadas a futuras unidades em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, responsabilizando-se o incorporador pela entrega, em certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.
A Lei de Incorporação disciplina os direitos e as obrigações do incorporador, dentre outras:
- somente negociar a venda das unidades em construção após ter obtido o registro da incorporação na matrícula do terreno no Oficial de Registro de Imóveis, cujo requerimento deverá ser acompanhado, principalmente, dos seguintes documentos: a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável e de compra e venda devidamente registrado; b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos, de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativamente ao terreno, aos alienantes do terreno e ao incorporador; c) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes; d) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de Unidade a respectiva metragem de área construída; e) memorial descritivo das especificações da obra projetada; f) discriminação das frações ideais de terreno com as Unidades que a elas corresponderão; g) minuta da futura convenção de condomínio que regerá a edificação;
- supervisionar a construção do projeto previsto no contrato e de acordo com a aprovação concedida pelas autoridades governamentais;
- obter o certificado de conclusão (“Habite-se”) do empreendimento;
- efetuar a especificação e instituição do condomínio edilício, para que cada unidade possa ter seu proprietário exclusivo, averbando-se a área construída do empreendimento; e
- entregar ao adquirente as unidades concluídas, de acordo com as especificações contratuais, e transferir ao adquirente o direto de propriedade da unidade, por meio da lavratura da escritura pública de venda e compra.
A obrigação principal do adquirente, por sua vez, consiste no pagamento do preço relativo à fração ideal do terreno e à construção. A construção do empreendimento incorporado pode ser contratada e paga tanto pelo incorporador como pelos adquirentes finais das unidades.
A Lei de Incorporação prevê dois regimes de construção dos edifícios objeto de incorporação: a construção por empreitada e a construção por administração.
A construção sob o regime de empreitada pode ser de duas espécies diferentes, uma a preço fixo, convencionado antes do início da construção, e outra a preço reajustável, por índices previamente determinados pelas partes contratantes.
Na construção por administração, os adquirentes dos imóveis em construção são responsáveis pelo pagamento do custo integral da obra, sob a forma de rateio dos gastos mensais feitos pelo incorporador ou pelo construtor, não havendo um preço previamente determinado para a construção, mas apenas estimado.